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宁波“第七区”,象山?城际铁路5年后...

发布于2020-12-11 分类:象山资讯 编辑:象山在线12 阅读(5387)

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核心提要:

一、宁波“第七区”,象山?

二、宁波至象山城际铁路5年后有望建成

三、象山热度已起,最高溢价率45.25%拿地

四、象山蝶变

好地网12月8日消息(研究员 邬愉波)今天,象山今年涉宅地土拍收官,丹城两宗相邻宅地,分别被两家外地房企——温州华鸿嘉信和上海恒文收入囊中。

两宗地总计155亩,总价8.5亿元平均溢价率26.1%

其中,上海恒文拿下的地块,溢价率达到45.25%,这是近三年象山出让地块中溢价率最高的。

地块成交情况

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地块位置图(来源:好地大数据)

至此,象山2020年总计出让涉宅地15宗,面积908.58亩,总出让金33.98亿元,平均溢价率12.9%

而在2019年,象山涉宅地成交12宗,面积834.29亩,总出让金29.8亿元,平均溢价率6.6%。

因此,2020年的象山土拍,出地面积同比增长8.9%,金额同比增长14%

今天的收官之战,显示出今年象山土拍的两个特点

一是外地房企对象山越来越有兴趣。以前象山的地大多由本地企业拿下,比如2019年出让的12宗地,只有2宗是外地房企拿的,分别为金地和碧桂园,占比17%;但2020年,15宗地,有5宗落入外地房企手中,占比上升到了33%,接近翻倍;

近两年外来房企象山拿地情况

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二是地块的溢价率逐级上升。从平均溢价率上看,今年的溢价率(12.9%)接近去年(6.6%)的翻倍;从最高溢价率宗地上看,2019年最高溢价率为22.27%,今年最高溢价率到了45.25%,也是翻倍。

这说明,房企对象山的关注度,日益凸显。相比宁波其他已经起飞的区市,象山的潜力,正在集聚。

一、宁波“第七区”,象山?

宁波目前有6个区,“第六区”为奉化,撤市设区的时间为2016年9月。现在,大家在猜测,“第七区”什么时候来?

从鄞州到奉化,宁波设区的步伐走了近14年,但宁波“第七区”的到来,或许会来得比预想快很多。

早在2018年底,奠定宁波未来大方向的2049战略中就提出,主动加快推动行政区划调整,推动宁波市域发展模式从过去“板块经济”走向“都市区经济”。

去年12月10日,《宁波日报》全文发布《中共宁波市委关于高水平推进市域治理现代化的决定》。其中第21条“强化市域空间统筹治理”中提到,“加快推动撤县(市)设区”、“促进全域城区化发展”。

那么,“第七区”会落在哪?坊间普遍的猜测,可能是象山。

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象山区位图(图:好地大数据)

象山,地处宁波南部,北临象山港,与“第五区”鄞州区、“第六区”奉化区隔港相望。

随着奉化“撤市变区”的华丽蝶变后,象山“撤县设区”的话题一直很热。不光民间呼声强烈,象山官方近年来也多次公开表达过意愿。

2017年4月,宁波市十五届人大一次会议上,象山代表团举行全体会议,会上,市人大代表先后就加快市域(郊)铁路建设促进宁波都市圈发展、积极支持象山撤县建区加快融入宁波都市核心区等议题提出意见和建议。

今年1月,在象山港论坛上,有网友提建议:“象山撤县设区要加紧落实”。随后象山民政局公开回复:“为推动象山撤县设区工作,县政府在前期已经开展了大量工作,形成《象山县撤县设区社会稳定风险评估报告》,制订《关于实质性启动象山撤县设区工作方案》,编制撤县设区基本流程图,县领导也向上级部门做了汇报。下一步县委、县政府将统一部署,进一步加强与上级部门沟通对接,做好汇报等相关准备工作,全力推动象山撤县设区工作有所进展。”

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象山港论坛上网友关于“象山撤县设区要加紧落实”的建议

从象山发布的长远规划中,也能看出一些端倪。根据《象山县域总体规划(2018-2035)》草案,象山的发展定位为:建设“宁波现代化滨海城区”,并承担滨海休闲半岛、海洋经济高地、智慧科创湾区、影视文创基地四大职能。

另有分析人士指出,作为国家发改委批复的长三角五个都市圈之一,宁波都市圈包含了甬台舟,舟山紧靠北仑区,台州紧靠象山县。象山撤县设区有利于团结兄弟城市——台州。

假如,象山真的成了宁波“第七区”,对其土地市场会有何影响?我们对比“第六区”的奉化来看看。

奉化今年出地1811亩,总出让金191亿,平均溢价率28.8%,相比去年2277亩、144亿的总量,地少了466亩,金额却增加了47亿,增幅32.6%。如果对比2018年的1375亩和77亿,增幅就更加明显。

具体到单宗地块来看,10月21日,荣安在奉化拿下一宗77亩宅地,楼面价11020元/㎡,而其附近一公里处为宋都去年10月底拿的宅地,楼面价为8210元/㎡。一年不到,地价涨幅达到了惊人的34%。

奉化土地市场的“量价齐升”,除了来自“第六区”的官方认定,还有一大因素是地铁3号线鄞奉段,这条在今年国庆前通车的城际铁路,使奉化和宁波主城区的交通真正无缝衔接,加上正在规划中的其他地铁线路,奉化的城市骨架正在撑开。

二、宁波至象山城际铁路5年后有望建成

对象山来说,相比还是未知数的宁波“第七区”的身份,城际铁路这一撬动房价地价的利好,已经实打实地来了。

今年4月,国家发改委、交通运输部发布《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》,规划以“轨道上的长三角”为重点,加快推进长三角对外交通、城际交通、都市圈交通等多种层级有效衔接和有机融合的轨道交通体系。(规划期至2025年,展望到2035年)

《规划》在“都市圈通勤交通网重点工程”部分提出,宁波至象山铁路(城际铁路)作为打造都市通勤交通网重点工程,纳入规划建设。

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宁波至象山铁路列入《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》

这条城际铁路谋划已久,早在2018年就已进入环评阶段,至2019年,更被纳入浙江宁波海洋经济发展示范区重大建设项目库。

相关资料显示,宁波至象山城际铁路工程预计建设时间为2021年至2025年,也就是明年开建,五年后就能建成。工程总投资预计约193亿。

2018年11月,宁波官方宣传平台“宁波发布”曾发布消息:该城际“主线北起鄞州区,南至象山县大目湾新城”,全长约80公里。

按象山县委书记潘银浩的说法,加快铁路谋划建设,是改变象山“手无寸铁”历史的大事。

过去几年奉化走过的路,似乎要在象山重新上演了。地价年涨34%的“奉化神话”,会在象山复制吗?

三、象山热度已起,最高溢价率45.25%拿地

事实上,敏锐的房企早已经嗅到商机,开始在象山布局。

好地大数据显示,今年5月起,象山出让的9宗地,除了2宗为旧城改造项目零溢价之外,其余地块均经过了多轮竞争。而5月前出让的所有地块则均为底价成交。

可以说,宁波至象山城际铁路写入长三角的轨道交通规划中的4月,成了象山土地市场冷热分水岭。

绿城以总价3.3亿元竞得,楼面价5457元/㎡,溢价率高达39.92%

上海恒文溢价45.25%拿地之前,绿城这个项目是近三年象山出让涉宅地中溢价率最高保持者。

宝龙也拿下过丹城一宗128亩商住地,总价5亿元,楼面价4011元/㎡,溢价率14.05%。

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绿城和宝龙地块位置(图:好地大数据)

丹城是象山目前最核心、也是房价最高的板块。好地大数据显示,2020年以来,丹城的高层成交均价为1.31万元/㎡,相比周边的宁海(如宁海新城高层均价1.54万元/㎡)和奉化(如岳林板块高层均价1.65万元/㎡),有明显价差,处于价格洼地。

四、象山蝶变

多年来,相比宁波其他区县(市),象山的经济相对较弱。这一方面是受制于地理环境,象山是个半岛,辖内山脉较多,平地较少,大面积连成块的更少。大海和群山将象山与其他区县(市)隔离开来,无法形成县区联动;

另一方面,象山的交通条件较差,象山是宁波唯二没有通铁路的县区,另一个是慈溪。

等象山至宁波的城际铁路建成,告别“手无寸铁”历史的象山,将补齐交通短板,而便捷的交通,对于吸引产业和人口流入向来是最关键要素。

据报道,还有一条甬台温高铁,已列入《铁路“十四五”发展规划(初稿)》,这是全国“八纵八横”中沿海通道的重要组成部分,也极有可能过境象山,规划一旦落定,象山就有望成为宁波都市圈的核心枢纽之一。

除了交通上的利好,象山的重要性也在日益提升。2019年,省政府批复同意《浙江宁波海洋经济发展示范区建设总体方案》,这个示范区的主角就是象山。

按方案显示,示范区将依托象山半岛良好的资源禀赋和产业基础,构建“一体二湾多岛,海陆联动发展”的空间发展格局。

一体,即象山半岛东部区域(功能分区总面积105 平方公里,含相关海岛),为示范区的主体区。

二湾,指象山半岛北面的象山港(功能分区总面积28平方公里,含相关海岛)和南面的宁波三门湾(功能分区总面积16平方公里),为示范区的拓展区。

多岛,指“一体二湾”海域内分属各功能区块的重要海岛。

还有即将到来的2022年亚运会,象山是在宁波的唯一分会场,承办帆船帆板和沙滩排球项目。

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位于象山松兰山旅游度假区的亚帆中心,将作为2022杭州亚运会帆船帆板比赛场馆(图源:中国象山港网站)

象山自己也在下大力气优化经济结构,9月底,象山有27个重大项目集中开工,总投资190.4亿元。

象山县政府办同时印发《关于全县产业链精准招商工作的实施方案》,部署开展临港装备、汽模配、纺织服装、功能材料、绿色能源、海洋生物、影视文化、滨海旅游、商业航天等产业链精准招商工作,优化现有产业体系,推动经济高质量发展。

数字新基建的推动也在紧锣密鼓进行。近日,一个名为“云朵数据小镇”的项目在象山经济开发区城南高新创业园开工,这是一个大数据基地,将集产业数据加工、数据人才培养、数据服务为一体,建成后,将成为国内领先的数据智能产业综合体。

象山城市形象也正日新月异中。大型商业中心万达广场、爱琴海广场、同恒奥特莱斯等集中入驻布局;象山影视学院按照办学计划,至2023年全日制在校生将达4000人;象山县中医院拆建项目13栋单体建筑全部结顶,初具规模;“阿拉的海”水上乐园、浙江省海洋运动中心(亚帆中心)等明星休闲项目顺利推进。总投资15亿元的象山县老城更新改造一期项目近日也已正式开工建设。


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